直系親屬房產(chǎn)過戶，即直系親屬之間的房屋權屬變更，可采取無償贈與和房屋買賣這兩種方式。

變更產(chǎn)權需要繳納稅費，不同過戶方式所涉及的稅種、稅率及手續(xù)費不盡相同。作為房屋所有權人，如何以“最低成本”將房屋過戶給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？這需要我們在充分掌握國家稅收政策的基礎上，結合實際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

案例背景

湖北武漢的兩位老人，想把自己名下88平的住房給自己的外甥女。房子在武漢本地，購房于2000年左右，是兩老名下的唯一住房，該住房屬于“滿五唯一”。

“滿五”：是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

“唯一”：是指同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

在實操中，辦理房屋過戶手續(xù)時就會出現(xiàn)幾種稅款，包括個人所得稅、契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅等。那么從2023年起，直系親屬房產(chǎn)轉讓有哪些新規(guī)定呢？以及在什么情況用哪種方式最經(jīng)濟劃算呢？

本文將以此案例，對比分析無償贈與和買賣交易的涉稅情況。

無償贈予

直系親屬間的無償贈與，是指房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

涉稅分析如下：

增值稅：無償贈與免征增值稅

政策依據(jù)：《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定）下列項目免征增值稅：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

個人所得稅：無償贈與不征收個人所得稅

政策依據(jù)：《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第1條規(guī)定：“以下情形的房屋產(chǎn)權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

土地增值稅：贈與房屋行為不征收土地增值稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕第6號）第2條的規(guī)定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第4條關于細則中“贈與”所包括的范圍問題：“細則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的...”

契稅：對受贈人全額征收契稅（契稅稅率以武漢地區(qū)為例）

政策依據(jù)：中華人民共和國契稅法 第二條?本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：（三）房屋買賣、贈與、互換。對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅。

印花稅：雙方均應繳納印花稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國印花稅法》附錄 印花稅稅目表稅率表 產(chǎn)權轉移書據(jù)備注：轉讓包括買賣（出售）、繼承、贈與、互換、分割。個人贈與不動產(chǎn)所書立的書據(jù)屬于印花稅的征收范圍，贈與、受贈雙方均應繳納印花稅。

小結：直系親屬間的房產(chǎn)無償贈與，免征增值稅、個人所得稅、土地增值稅；雙方根據(jù)房屋價值，按產(chǎn)權轉移書據(jù)，繳納印花稅；受贈方需要根據(jù)房屋價值按3%全額征收契稅。

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

政策依據(jù)：財政部 國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知 財稅〔2015〕39號 第一條 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 

個人所得稅：“滿五唯一”免征個稅

政策依據(jù)：國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知 國稅發(fā)〔2006〕108號 第五條 ...對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

土地增值稅：個人房屋買賣免征土地增值稅

政策依據(jù)：財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第3條規(guī)定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

印花稅：個人銷售住房免征印花稅

政策依據(jù)：關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 財稅〔2008〕137號 第二條 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

小結：，如果贈與的房屋符合滿五唯一的條件，其他稅費免征或者不征。買方只需根據(jù)買方名下房屋套數(shù)及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，如果房屋“滿二不滿五”，增值稅免稅，個人所得稅根據(jù)增值額按照20%或者全額1%繳納。房屋不滿2年，需要按照5%的稅率繳納增值稅，并交納附加稅費，還需按20%計算繳納個人所得稅。契稅根據(jù)面積的不同，分不同情況征收，分別適用一套90平以下，1%征收；第二套90平以下1%征收，90平以上1.5%征收；第三套住房3%征收。

案例

通過以上兩種轉讓方式的對比得出，本案例通過買賣方式轉讓稅負最輕。

實務中，大家在進行房產(chǎn)轉讓時，如果所贈房屋符合現(xiàn)行滿五唯一的條件，受贈人名下也無房產(chǎn)，可選擇房屋買賣交易方式，若后期再將房屋出售，可用房產(chǎn)收入額減去房屋取得成本、相關稅費及其他合理費用，增值額按20%繳納個人所得稅，稅負較輕。如子女結婚，通過買賣方式取得的房屋，認定為夫妻共同財產(chǎn)。

如果選擇贈與的方式，若受贈方已婚，需要在贈與中說明歸受贈方個人所有。贈與方式存在一個明顯缺點：如果未來考慮將房產(chǎn)出售，房屋取得成本按0元扣除計算增值額，按照20%稅率繳納個人所得稅，稅負較高。